Maßgebliche Mieten im Ertragswertverfahren

Trotz Verfassungswidrigkeit: Einheitswerte haben für die Grundsteuer Bestand

Mit Urteil vom 10. April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht (Aktenzeichen: 1 BvL 11/14) entschieden, dass die im Rahmen der Grundsteuer verwendeten Einheitswerte verfassungswidrig sind. Das derzeit verwendete Ertragswertverfahren verletzt Eigentümer von bebauten Grundstücken in ihren Grundrechten im Hinblick auf Art. 3 Abs. 1 GG. Allerdings wurde dem Gesetzgeber reichlich Zeit eingeräumt, eine tatsächliche Gleichheit vor dem Gesetz in Sachen Grundsteuern herzustellen. Der Bundestag hat bis zum 31. Dezember 2024 Zeit, ein neues Gesetz zu erlassen. Bis dahin bleiben die alten Regelungen in Kraft und können auch weiter angewendet werden. 

Im Rahmen des Ertragswertverfahrens wird versucht, den wirtschaftlichen Wert eines Grundstücks über den möglichen Mietertrag zu ermitteln Dabei spielen Faktoren wie der Bodenwert, der Liegenschaftszinssatz, Einnahmen und Unterhaltskosten sowie die baulichen Umstände eine Rolle. Auf dieser Grundlage ermittelt das Finanzamt den Einheitswert von Grundstücken. Über diesen Wert ergeht ein Einheitswertbescheid. Dieser bildet wiederum die Grundlage für die später erhobene Grundsteuer. Steuerpflichtige müssen nicht den Grundsteuerbescheid abwarten, sondern können bereits den Einheitswertbescheid per Einspruch rechtlich angreifen. 

Die Erfolgsaussichten sind allerdings gering, da das Bundesverfassungsgericht trotz Feststellung der Verfassungswidrigkeit des Ertragswertverfahrens keine Aufhebung der zugrunde liegenden Entscheidungen des Bundesfinanzhofs vorgenommen hat. Vielmehr blieben diese genauso in Kraft wie gesetzlichen Regelungen an sich. Für diese Vorgehensweise sprachen mutmaßlich vor allem pragmatische Erwägungen, weil anderenfalls eine Flut von Einsprüchen gegen Grundsteuerbescheide bei den Finanzämtern eingegangen wäre. Bis zur Neuregelung wird daher weiterhin das nicht mit der Verfassung in Einklang zu bringende Ertragswertverfahren verwendet.

Das Einlegen von Rechtsmitteln dürfte daher vor allem erhebliche Kosten nach sich ziehen, aber wenig Aussicht auf Erfolg bieten. Dies zeigt nicht zuletzt eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs aus dem Mai 2018 (Aktenzeichen: II R 37/14), in der es genau um diese Frage ging. Das Gericht stellte sich auf den Standpunkt, dass das Bundesverfassungsgericht keine Rückverweisung der einzelnen Fälle an die Finanzgerichte vorgenommen habe und explizit die weitere Anwendbarkeit der bisherigen Regelungen betont habe. Vor diesem Hintergrund sei eine Aufhebung des angefochtenen Einheitswertbescheids nicht möglich. Insofern bleibt Haus- und Grundbesitzern nichts anderes übrig, als zu hoffen, dass der Gesetzgeber die vom Bundesverfassungsgericht gesetzte Frist nicht bis Ende 2024 vollständig ausschöpft, sondern deutlich früher eine verfassungskonforme Art der Berechnung des Ertragswerts von Grundstücken beschließt.