gut zu wissen

Kauf ohne Reue - so vermeiden Sie Fehler beim Immobilienkauf

Immobilien sind seit langem eine gefragte Form der Kapitalanlage. In fast allen Regionen Deutschland sind langfristig nachhaltige Wertzuwächse bei Immobilien zu erwarten.

Der Käufer einer Immobilie sollte seine Investition sorgfältig planen und sich ausführlich beraten lassen. Dazu stehen wir als Experten vom Immobilienbüro Gottschalk gern zur Verfügung. Eine Immobilie sollte niemals unter Zeitdruck erworben werden. Es spielt dabei keine Rolle, ob sich der Käufer selbst einem schädlichen Zeitdruck aussetzt oder ob der Druck vom Verkäufer ausgeübt wird. Von Immobilien-Vermittlern, die ein striktes Zeitfenster bei einer Entscheidung für oder wider ein Objekt vorgeben, sollte Abstand genommen werden. Jeder seriös arbeitende Immobilienmakler weiß um die schwerwiegende Entscheidung, die der Erwerb einer Immobilie mit sich bringt. Ein regulär arbeitender Makler wird einen Interessenten zur Gegenrecherche ermutigen und ihm den Wert eines Objekts und die Angemessenheit des Preises dokumentieren. Auf etwaige Mängel oder zum Nachteil gereichende Planungen der Kommune wird er proaktiv hinweisen.

Weitere wichtige Punkte beim Kauf einer Immobilie:

1. Nehmen Sie eine Besichtigung vor

Aus Prospekten, Fotos oder Videos können Sie nicht den Gesamtzustand eines Objekts beurteilen. Vertrauen Sie nicht den blumigen Beschreiben eines Verkäufers oder einer Hochglanz-Broschüre, sondern besichtigen Sie die Immobilie vor Ort. Machen Sie sich ein persönliches Bild vom Zustand des Objekts und beachten Sie dabei sowohl äußerliche Kriterien als auch in der Infrastruktur der Immobilie liegende Mängel oder Nachteile. Zu den äußeren Faktoren gehören der Zustand der Fassade und des Treppenhauses. Auch eine Tiefgarage oder ein Durchgangsbereich sollten begutachtet werden. Graffiti, offenliegende oder defekte Elektroinstallationen, ein beschädigtes Hausdach oder eine desolate Kaminanlage - all dies sind erste Anzeichen dafür, dass das Objekt vernachlässigt wurde und Instandsetzungsarbeiten oder Verschönerungen nicht vollständig umgesetzt wurden. Die Besichtigung sollte in Begleitung eines Sachverständigen erfolgen, der den Zustand des Objekts aus der Erfahrung heraus einschätzen kann.

2. Prüfen Sie alle Unterlagen

Nehmen Sie eine Überprüfung aller relevanten Dokumente vor. Hierzu zählen Mietverträge und Berechnungen der Wohnfläche. Gleichen Sie ab, ob alle Daten zum Objekt hinreichend dokumentiert und amtlich bestätigt sind. Insbesondere sollte Wert darauf gelegt werden, dass auf den Käufer keine Lasten übergehen.

3. Nehmen Sie Einsicht in Vereinbarungen, Erklärungen und Rechte

Alle Anordnungen und Vereinbarungen, die durch den aktuellen Vermieter abgegeben wurden oder unter Mietern und Eigentümern untereinander bestehen, sollten eingesehen und aufmerksam zur Kenntnis genommen werden. Wichtig sind in diesem Zusammenhang auch die Protokolle einer Eigentümerversammlung, die in der Beschlusssammlung hinterlegt werden. Hieraus wird anstehender Reparaturbedarf erkennbar. Auch die Höhe einer Rücklage für Instandsetzungsarbeiten lässt Rückschlüsse auf den Gesamtzustand des Objekts zu. Dokumentierte Konflikte unter Wohnungseigentümern erschweren nicht nur ein friedliches Zusammenleben, sondern bedeuten auch Einschränkungen und Widrigkeiten, was zukünftige Investitionen oder alle Hausbewohner betreffende Regelungen angeht.

4. Bestehen Sie auf einem Wertgutachten

Die sachverständige Einschätzung einer Immobilie durch einen Experten garantiert, dass der angesetzte Preis angemessen ist und dem Marktumfeld entspricht. Bei einem sehr niedrig angesetzten Preis sollte Verdacht geschöpft werden, ob nicht verborgene Mängel oder andere Umstände diesen Abschlag verursachen. Ein über dem Gutachten liegender Preis kann an einer besonders hohen Nachfrage für ein Objekt in guter Lage liegen. In diesem Fall ist zu klären, wie die Perspektive der kommunalen Bauleitplanung aussieht und ob hierdurch eine überdurchschnittliche Wertsteigerung der Immobilie über eine Wohnumfeldverbesserung zu erwarten ist.

5. Schauen Sie sich die Mietverträge an

Damit sich die Investition in eine Immobilie trägt, muss ein konsistenter und zuverlässiger Eingang von Mietzahlungen gewährt sein. Prüfen Sie die Kaltmieten aller Mieter und klären Sie ab, welche Mietsteigerungen real und rechtlich unbedenklich langfristig zu erzielen sind. Ein erhöhter Leerstand kann auf ein Problem bei der Vermietung hindeuten. Bei häufigen Ein- und Auszügen sollte die Ursache für die Fluktuation ergründet werden. Sind Mieten offensichtlich zu hoch angesetzt, steht die Überlegung im Raum, ob sich die Investition unter Berücksichtigung eines Abschlags bei Neuvermietungen rentiert.

6. Nehmen Sie sich Zeit für den Kauf

Lassen Sie sich beim Kauf einer Immobilie nicht unter Zeitdruck setzen und auch nicht durch Hinweis auf andere Interessenten zu einem vorschnellen Kauf verleiten. Prüfen Sie alle Unterlagen aufmerksam, bevor Sie Ihre Entscheidung treffen. Fokussieren Sie sich nicht auf ein einzelnes Objekt, sondern nehmen Sie mehrere Immobilien in Augenschein. Vergleichen Sie Preise, Lage und Zustände. Ein seriöser Immobilienvermittler legt Wert darauf, dass ein Interessent die Kauf-Entscheidung in Ruhe und auf Basis aller ihm zugänglichen Informationen durchführen kann. Ein Notartermin sollte immer zu den üblichen Geschäftszeiten angesetzt werden. Bei einer auf das Wochenende gelegten Terminvereinbarung sollte der Käufer nachhaken und Verdacht schöpfen.