Bei der Vermietung von Wohnraum können die im Rahmen dieser Vermietung anfallenden Werbungskosten vor der Versteuerung von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Dies betrifft beispielsweise anfallende Reparaturen und viele andere Ausgaben die nicht als Nebenkosten mit abgerechnet werden. Allerdings gibt es Ausnahmefälle, bei denen das Finanzamt die Anerkennung dieser Kosten (zumindest in voller Höhe) versagt. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn eine Wohnung zu einem auffällig niedrigen Preis vermietet wird. Häufig gibt es hierfür besondere Gründe wie etwa ein Verwandtschaftsverhältnis. Liegt ein solcher Ausnahmefall vor, so nimmt das Finanzamt regelmäßig anteilige Abzüge von den eingereichten Werbungskosten vor. Wie hoch diese Abschläge ausfallen richtet sich danach, in welchem Verhältnis die eingenommene Miete von der ortsüblichen Vergleichsmiete. Doch worum handelt es sich eigentlich bei der "ortsüblichen Vergleichsmiete" und wie wird diese durch das Finanzamt bestimmt?
Ein abgestuftes Ermittlungsverfahren
Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten haben die Oberfinanzdirektionen sich deutschlandweit auf ein bestimmtes Verfahren geeinigt. Dieses erfolgt in Stufen. Sofern Stufe eins zu keinem Ergebnis führt, wird die ortsübliche Miete anhand der Regelungen von Stufe zwei ermittelt usw. Folgende Stufen sind hier vorgesehen:
Stufe 1: Vorherige Fremdvermietung
Sofern vor dem Einzug eines Angehörigen ein fremder Mieter in der Wohnung lebte, kann dessen Mietzins als ortsübliche Miete durch die Finanzämter herangezogen werden.
Stufe 2: Mietspiegel
Im zweiten Schritt haben die Finanzämter die Möglichkeit, den örtlichen Mietspiegel, einen qualifizierten Mietspiegel oder auch die Mietdatenbank der Gemeinde als Grundlage für die Besteuerung zu nutzen.
Stufe 3: Verwaltungseigene Mietkalkulatoren
Ist kein Mietspiegeln vorhanden habe die Finanzämter im Rahmen der nächsten Stufen auf verwaltungseigene Mietkalkulatoren zurückzugreifen.
Stufe 4: Immobilienportale
Bei Nichtvorhandensein von Mietkalkulatoren haben die Finanzämter im nächsten Schritt die Möglichkeit, sich im Internet über das lokale Umfeld der betroffenen Wohnung zu informieren. Aus den auf Immobilienportalen gefundenen Mietsätzen ist ein Durchschnitt zu bilden. Außerdem sind die zugrunde gelegten Angebote auszudrucken und zu den Akten zu nehmen.
Stufe 5: Hochrechnung mittels veralteter Mietpreisspiegel
Führt die Recherche im Netz zu keinem Ergebnis, kann eine Hochrechnung anhand veralteter Mietpreisspiegel erfolgen.
Stufe 6: Bundesdurchschnittliche Miete
Auf Stufe sechs kann schließlich die bundesdurchschnittliche Miete als Maßstab herangezogen werden.
Stufe 7: Bausachverständiger
Dass es eine siebte Stufe gibt verwundert insoweit, als die bundesdurchschnittliche Miete grundsätzlich feststeht. Allerdings wird von den Oberfinanzdirektionen verlangt, dass eine Regionalisierung dieses Werts erfolgt. Stellt sich die regionale Anpassung als zu kompliziert heraus, können die Finanzämter im letzten Schritt einen öffentlich vereidigten Bausachverständigen mit der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete betrauen.