Sozialwohnungen für jene Menschen, die nicht die Möglichkeit haben, sich eine hohe Miete leisten zu können, sind rar geworden. Für Bauprojekte dieser Art gibt es finanzielle Anreize. Diese ziehen Verpflichtungen nach sie, welche jedoch nicht für alle Ewigkeit gelten.
In diesem Zusammenhang möchte Sie das Immobilienbüro Gottschalk darüber informieren, dass Immobilienunternehmen nicht darin gehindert werden dürfen, die einst staatlich subventionierten Sozialwohnungen auf den freien Markt anzubieten. Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschied, dass nur eine zeitlich befristete Sozialbindung besteht (Az. V ZR 176/17). Einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahre erachtet der BGH als angemessen.
Kläger war die in Hannover ansässige Wohnungsgenossenschaft Gartenheim. Diese wollte eine Vertragsvereinbarung aus den 90er-Jahren mit der Stadt Langenhagen auflösen. Die Stadt hat ihrerseits eine dauerhafte Deklaration als Sozialwohnung in dem Vertrag vorgeschrieben. Wohnungsgenossenschaft-Vorstand Günter Haese gab hierzu an, dass ein "unbefristetes Belegrecht" für immer ein "ökonomischer Nachteil" sei.
Im Rahmen der Vorberatungen deutet die Senatsvorsitzende Christina Stresemann an, dass die BGH-Richter eine Sozialbindung ohne Befristung ebenfalls für unzulässig halten. Im Mittelpunkt der Urteilsfindung stand somit die Frage, auf welchen Zeitraum sich die Parteien geeinigt hätten, wenn eine zeitliche Befristung bereits existiert hätte. Wie der BGH mitteilte, soll am 8. Februar 2019 das Urteil zu diesem Sachverhalt verkündet werden.
Anspruch auf eine Sozialwohnung haben nur Menschen, welche aufgrund eines geringen Einkommens einen so genannten Wohnungsberechtigungsschein haben. Wer letztendlich in die Wohnung einziehen darf, darf der Vermieter selbst entscheiden.
Zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus hatte die Stadt Langenhagen Grundstücke unter Marktwert verkauft und zinsgünstige Baufinanzierungen bewilligt. Bis einschließlich 2001 sah das damalige Wohnungsbaugesetz vor, dass in derartigen Fälle eine Zweckbestimmung von mehr als 15 Jahren erfolgen kann. Stresemann erläuterte hierzu, dass auch in einem solchen Fall ein "längerer Zeitraum" eines Tages ein Ende haben kann. Kommunen, welche die Kontrolle über die Verwendung von Sozialwohnung nicht ganz verlieren möchten, sollten ein Grundstück durch das geltende Erbbaurecht für einen begrenzten Zeitraum verpachten, empfahl Stresemann in ihren Ausführungen.
Volker Vorwerk, BGH-Anwalt der Stadt Langenhagen, erklärte nach dem Ende der Verhandlungen, dass die unbefristeten Vereinbarungen nun "zeitlich gestutzt" werden müsse. Mit dem Vorschlag des Senats zeigte sich Vorwerk zufrieden, die Laufzeit von 35 Jahren zu berücksichtigen. Genossenschafts-Anwalt Thomas Winter legt indes darauf Wert, alle Förderbedingungen für die Entscheidungsfindung zu berücksichtigen. Die Dauer des Finanzierungsvertrages sage nichts über den ökonomischen Vorteil aus, so Winter.
Die Kompetenzen für den sozialen Wohnungsbau liegen bei den Ländern, welche unterschiedliche Förderrichtlinien besitzen. Unbefristete Belegungsbindungen sind nach Angaben von Experten eher selten anzutreffen. Laut Regierungsangaben ist die Anzahl an Sozialwohnungen zwischen 1989 und 2016 von 3,9 Millionen auf 1,27 Millionen gesunken. Pro Jahr verlieren knapp 50.000 Sozialwohnungen ihre Zweckbindung.